Stavební dozor Oceňování nemovitostí Reference Certifikáty Kontakt

Užitečné informace

Oceňování nemovitostí je vyžadováno především v těchto případech:

• Při daňové povinnosti z prodeje a koupě nemovitosti. Znalecký posudek (odhad) je přílohou kupní smlouvy a je vyžadován Finančním úřadem ke stanovení výše daně z převodu nemovitosti. Zde se posuzuje výše ceny nemovitosti podle kupní smlouvy a podle ceny z posudku zpracovaného podle vyhlášky MF ČR. Daň z převodu nemovitostí je vypočtena z ceny, která je z těchto dvou cen vyšší
• Při daňové povinnosti z darování. Znalecký posudek (odhad) je přílohou darovací smlouvy a je vyžadován Finančním úřadem ke stanovení výše daně darovací.
• Při dědickém řízení. Znalecký posudek vyžaduje soudní komisař, který dědictví vyřizuje z pověření Okresního soudu. U dědického řízení se provádí ocenění dle vyhlášky MF ČR a stanovuje se návrh ceny obvyklé. Návrh ceny obvyklé se zpracovává pro účely přiměřeného vypořádání dědiců v rámci dědického řízení. Stav nemovitosti a použitá vyhláška MF ČR musí být respektovány k datu úmrtí. Znalecké posudky v tomto případě opatřují dědicové. Ve sporných případech bývá znalec přibrán soudem.
• Při rozvodovém řízení. Vypořádání společného jmění manželů (vlastníky nemovitosti jsou oba manželé). Pokud se manželé na vypořádání nedohodnou, provede vypořádání soud na návrh některého z manželů. Vypořádání provádí soud jedním ze tří způsobů:
  1. reálné rozdělení podle výše podílů
  2. přikázání nemovitosti jednomu nebo více spoluvlastníkům
  3. prodejem a rozdělením výtěžku podle výše podílů

  Při vypořádání, kdy nemovitost vlastní jeden z manželů, se oceňuje výše vložených společných prostředků za manželství. Zde není důležité o kolik se nemovitost zhodnotila či znehodnotila, ale kolik prostředků ze společného jmění manželů bylo na nemovitost spotřebováno. V tomto případě je nutné prokazování pomocí patřičných dokladů. Při soudním vypořádání stanovuje soud znalce, který provede ocenění nemovitosti. Stav nemovitosti (stáří, opotřebení, provedení) se uvažuje k datu právní moci rozsudku o rozvodu manželství a ocenění se provádí k datu vypořádání a to stanovením návrhu ceny obvyklé.

  Tato oblast je poněkud složitější a vyžaduje individuální právní konzultaci.

• Při úvěrovém řízení. Jedná se o oceňování pro potřebu peněžního ústavu, kde peněžní ústav vyžaduje záruku. V současné době každý peněžní ústav – banka, má seznam smluvních znalců, kteří mohou ocenění pro zástavu provést podle stanovené metodiky. Jsou i případy, kdy se respektuje do určité výše ceny nemovitosti i jiný znalec. Ocenění se provádí v ceně obvyklé a lze ocenit i stavby nedokončené vč. ceny budoucí dle projektové dokumentace tvořící součást stavebního povolení, tedy potvrzené stavebním úřadem. Peněžní ústavy při tom zpravidla půjčují jen do 60-80% z ceny zjištěné při ocenění. V poslední době jsou na trhu již úvěrové produkty, které zajišťují i 100 % krytí ceny nemovitosti.

S oceněním nemovitostí souvisí i oceňování věcných břemen. Nejčastější věcným břemenem bývá doživotní užívání nemovitosti při převodu z rodičů na děti. Zde se oceňuje hodnota zřizovaného věcného břemene. V darovací smlouvě je pak stanoven rozsah užívání nemovitosti a podle tohoto rozsahu se provede i ocenění. Provede se zaměření místností a prostor a vyčíslí se obvyklá hodnota věcného břemena podle zjištěných podkladů v obci. Věcné břemeno se oceňuje pro potřebu upravení ceny při převodu nemovitosti, ale i pro potřebu daňovou u doživotního užívání nemovitosti.